Загородный рынок недвижимости имеет некоторое преимущество перед городским — на этапе проектирования и строительства объекты не требуют многомиллионных вложений, а строительство и продажи можно привязать к реализации проекта, таким образом, нет продаж — нет строительства.

Политику по реализации проектов также загородные девелоперы могут менять легко. Можно заменить концепцию, приостановить реализацию и т. д. Если городские застройщики обязаны подчиняться плану и ограничены по времени на реализацию проекта, то у загородного рынка таких рамок нет. Это и хорошо, и плохо. Хорошо то, что можно менять концепцию, адаптировав проект под реалии, а плохо то, что реализацию можно легко заморозить. Таким образом появляются мертвые поселки.

Проданные и непроданные проекты

Если в проектах сбалансировано качество, локация и цена, то продажи в них идут хорошо, и к концу строительства не остается непроданных лотов. По словам руководителя экспертного бюро «Сперанский» Дмитрия Сперанского, на рынке присутствуют самые различные проекты — те, которые распродаются еще на этапе строительства и те, продажи в которых не идут даже после завершения строительства. В таком случае, если нет продаж, строительные работы останавливаются. На рынке сегодня большая часть проектов именно таких: немного построенных и немного проданных.

Согласно данным аналитиков, доля «немного проданных» меняется незначительно. Ольга Трошева, глава КЦ «Петербургская недвижимость», отметила, что в 4 квартале 2017 года доля непроданных лотов по сравнению с аналогичным периодом 2016 года уменьшилась на 1,6 п.п. и составила 51,7%. В проектах таунхаусов доля непроданных лотов составляет 41,3%, прирост к уровню прошлого квартала на 0,9 п.п. За 2017 год доля таких объектов увеличилась на 2,2 п.п.

По словам директора по продажам, маркетингу и рекламе ГК «Кивеннапа» Натальи Латышевой, все проекты компании являются долгоиграющими и вводятся в эксплуатацию поэтапно. Обычно заселяется сразу порядка 50-60% покупателей, а остальные заселяются в течение 2-4 месяцев.

Некоторая часть девелоперов во время кризиса поменяла концепцию своих проектов, подстраивая их под снизившуюся платежеспособность клиентов. По словам экспертов, это решение было правильным, а те, кто не решился на такие шаги, будут долго ждать возвращения богатых времен. К примеру, в коттеджном поселке «Смольный» поменяли концепцию и вместо коттеджей бизнес- и премиум-класса решили возвести 289 таунхаусов площадью 69-90 кв. м. и дуплексов площадью 123 кв. м. с придомовым участком. В итоге ценник снизили с 5,6 млн рублей до 1,75 млн рублей.

С неудачными проектами дело обстоит иначе — большинство из них уходит с рынка, в каких-то проектах приостанавливают продажи. По словам Ольги Трошевой, за 2017 год приостановлены продажи в порядка 40 проектах. Причин для этого много — пересмотр концепции застройки, неясная ситуация с застройщиком (как, к примеру, с компанией Luonto) и т. д.

Закон в помощь

На рынке недвижимости давно рассуждают, что поправки в 214-ФЗ усложнят работу большинства петербургских застройщиков. Но в большинстве случаев поправки коснутся долевого строительства, которое на загородном рынке используется очень редко. Поэтому есть вероятность того, что изменения в 214-ФЗ могут подтолкнуть некоторых городских застройщиков к уходу на загородный рынок. По словам Натальи Латышевой (ГК «Кивеннапа»), поправки смогут увеличить спрос на загородном рынке в том случае, если индивидуальное жилищное строительство отнести к понятию «загородная недвижимость». Но нормы 214-ФЗ относятся ко всей строящейся недвижимости. Загородному рынку, а именно рынку малоэтажного жилья, будет легче в том плане, что времени на строительство нужно намного меньше, чем в крупных многоквартирных объектах, а регистрация прав возможна поэтапно. Как отметила Наталья Латышева, данное нововведение рассчитано в большей степени не на защиту дольщиков, а на помощь банкам в развитии их деятельности.