Одно из главных преимуществ загородного рынка перед многоэтажными домами это то, что он не требуют огромных вложений на этапе проектирования и строительства.
Строительство и продажи связаны напрямую — если нет продаж, нет и строительства. Девелоперы запада применяют гибкую политику в реализации проектов. При падении спроса строительство могут приостановить, поменять концепцию или еще что-нибудь поменять по необходимости. Но городские многоэтажки требуют больших затрат уже на начале строительства — сотни миллионов, а часто несколько миллиардов рублей. Не стоит забывать и об согласованиях, которые преследуют строительство на каждом этапе. Также, проект зависим от подрядчиков, монополистов, кредиторов.
Строительство подчиняется изначальному плану и ограничено по времени действия разрешения на строительство.
При строительстве загородной недвижимости таких проблем не возникает — проект можно адаптировать под возможности застройщика, но с другой стороны проект можно заморозить, что в последствии подражает появление новых поселков, которые «бросили» и оставили без водоснабжения, отопления и электричества.
Остатки сладки
Эксперты заявляют, что в хороших проектах, там, где цена, качество и локация находятся в верном соотношении, лоты реализуются достаточно быстро. Это происходит и благодаря тому, что с небольшими объемами работать легче. Когда строительство на стадии завершения, не проданных участков почти не остается.
«На рынке встречаются самые разные примеры: есть проекты, которые распродаются задолго до завершения, есть и те, которые завершены, но никому из покупателей не нужны. Но, как правило, скорость строительства привязана к скорости продаж. И если нет продаж, то строительные работы так же останавливаются. Значительная доля проектов на рынке сегодня именно таких: немножко построенных и немножко проданных», — отмечает руководитель Экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.
Аналитики подсчитали, что доля участков, которые проданы не до конца, осталась прежней. «Доля не проданных лотов в коттеджных поселках за IV квартал 2017 год уменьшилась на 1,6 п.п. относительно прошлого периода, — отмечает глава КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, — и составила 51,7% (прирост к концу 2016 года на уровне 0,6 п.п.)». По словам эксперта, доля непроданных таунхаусов составляет 41, 3%. В сравнении с прошлым кварталом составляет 0,9 пунктов. За весь 2017 год доля этих лотов увеличилась на 2,2 пункта.
«Все проекты нашей компании — долгоиграющие. Мы вводим объекты в эксплуатацию и , соответственно, передаем покупателям, поэтапно — по очередям строительства. Обычно порядка 50-60% заселяется сразу и в течение 2-4 месяцев вымываются остатки, — поделилась директор по продажам, маркетингу и рекламе ГК «Кивеннапа» Наталья Латышева. — Не вижу особого смысла в уменьшении этого процента. Бизнес-процессы настраиваются именно под такую систему поступления денежных средств от продаж».
Во время кризиса некоторые девелоперы поменяли стратегию в строительстве и продаже коттеджных поселков. Это было необходимо для того, чтобы подстроиться под покупательский спрос. Эксперты отмечают, что это верное решение, а те кто не решился на эти изменения до сих пор не дождались удачных времен для своих покупателей.
Например, в коттеджном поселке «Смольный» решили не возводить коттеджи бизнес- и премиум-класса, а предоставляют покупателям 289 домовладений в виде таунхаусов 69-90 квадратных метров и дуплексов 123 квадратных метров. У этих участков имеется придомовая территория 1-4 сотки. Цена стала демократичней до 1,75, в то время как на старте реализации на начинался от 5,6 млн рублей.
Неудачные проекты достаточно быстро исчезают с рынка или приостанавливают продажи. «За 2017 год приостановлены продажи в порядка 40 проектах, где предлагаются коттеджи и таунхаусы, — рассказывает Ольга Трошева. — Основания для приостановки различны: например, в некоторых преоктах пересматривается концепция застройки участков, ряд проектов приостановлен в связи с неясной ситуацией с застройщиком (поселки от компании Luonto) и так далее».
Поможет 214-ФЗ
Изменения в 214-ФЗ вызовут некоторые сложности у большинства застройщиков в Северной столице. Это еще не обсуждали ни застройщики не эксперты рынка. Однако, долевое строительство используется в загородном рынке не часто. Получается, что эти изменения, наоборот, смогут подтолкнуть ряд застройщиков прекратить работу или уйти в строительство загородной недвижимости. «Если к понятию «загородная недвижимость» отнести только индивидуальное жилищное строительство, то, возможно, поправки и смогут увеличит спрос на загородном рынке, — рассуждает Наталья Латышева (ГК «Кивеннапа»). — Но мы все должны понимать, что сегодняшнее законодательство подводит под нормы 214-ФЗ ( соответственно и дальнейших манипуляций с этим рынком) всю строящуюся недвижимость». Единственное, по ее словам, чем загородке (малоэтажке) будем немного легче, так это в том, что время строительства гораздо меньше, чем в крупных многоквартирных объектах, и регистрация прав возможна поэтапно, даже, по единично. «А вообще, я считаю, что данное нововведение делается не столько с целью защитить дольщиков, а с целью помочь банкам в развитии их деятельности», — резюмирует Наталья Латышева.