Развитию загородной недвижимости мешают не только экономический кризис, отсутствие государственной политики по отношению к частному домостроению, но и несовершенство законов. Власти до сих пор не могут определиться, какие земли можно использовать для строительства, а какие нет. Соответственно, подобная неразбериха приводит к хаосу.

На сегодняшний день земли в большинстве своём принадлежат государству и аффилированным с ним структурам, типа Минобороны, которые пользоваться ей не могут и не умеют. Но, как собака на сене, и другим не дают. Некоторые участки за бесценок скупили девелоперы с помощью местных чиновников, племзаводы, парниковое мегахозяйства превратились в земли под мегазастройку. Но эти сладкие территории, вроде Всеволожского района, составляют тысячную долю земельного богатства, которым управляет непрофессиональный менеджер в лице государства.

Никто не хотел уступать

Законодательная путаница, неясность ситуации с Лесным фондом, а также с землями сельхозназначения (переводом их в другой статус), с землями Минобороны, несовершенство учета при всех возможностях современной техники вызывают неуверенность в статусе земли и возможности её осваивания. Проблема не ощущается острой, поскольку загородное строительство в последние годы сокращается, многоквартирные дома «побеждают» избушки на лоне природы. Так что земельный бардак затрагивает не столь многочисленные интересы, как городское строительство с десятками тысяч обманутых дольщиков. Правда, нередко это касается немногочисленного класса очень богатых помещиков, которые умеют бороться за свои права активно.

Можно в этой связи вспомнить историю противостояния Минобороны и компании «Хонка-Парк». Как писала в прошлом году газета «Недвижимость и строительство», компании удалось отстоять свое право на два участка (в общей сложности 12 га) в Новом Токсово, которое оспаривали военные, ранее сами эти участки удачно реализовавшие (помните дело Васильевой-Сердюкова?). Как писала газета, многие конфликты, связанных с отчуждением земель Левашовского и Ржевского полигонов, тянутся годами, пересекаясь друг с другом. Вот и компании «Хонка-Парк» помог итог другого дела - о землях СНТ «Защита». Участок садоводства расположен недалеко от «Хонки». Садоводы смогли доказать, что двойной кадастровый учет пятен (территория садоводства пересекалась с землями, которые числятся за Минобороны) нужно трактовать в их пользу. Первая инстанция решила, что пример СНТ «Защита» для дела «Хонки» не имеет никакого значения, вторая посчитала, что имеет, поскольку пятна «Хонки» пересекаются с тем же гигантским наделом Минобороны.

Но не всегда победителями становятся застройщики. Например, два года назад власти Ленобласти решили - и успешно - через суд признать приватизацию более 900 га в Гатчинском районе незаконной - здесь должна была когда-то появится одна из очередей города-спутника Южный. Но - не вышло. Вообще история, как племзавод «Лесное» «Старт-Девелопмент» превратил в территорию под застройку, - сама по себе интересная и наглядно иллюстрирует, как земля, на которой паслась племенная говядина, превращалась в территорию под застройку.

Ну и самая необычная история, настоящий эксклюзив, которая, впрочем - надо отдать должное власти Ленобласти, - благополучно разрешилась. Застройщик ЖК «Петровская мельница» возвел недалеко от Красного села несколько многоквартирных домов на ОБОРОННЫХ ЗЕМЛЯХ с назначением ИЖС. Как рассказывали в областном правительстве, такой необычный статус земля приобрела еще в 1990-х годах, когда возвращались из ГДР советские войска - в никуда, с оружием. Минобороны выделило эту землю под индивидуальную застройку, при этом наделы относились к «землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности…», на которых жилье строить нельзя.

Лесное дело

В июне 2017 года газета РБК опубликовала заметку с интригующим названием «Часть коттеджных поселков в Ленобласти могут признать незаконными». Суть в том, что в области около 900 тыс. га одновременно считаются и Лесным фондом (строить нельзя), и сельскохозяйственными территориями (строить нельзя, но иногда можно), и поселениями (строить можно). Этим противоречием пользуются на законном основании как девелоперы, так и частные домостроители, при поддержке местных властей, трактуя его в свою пользу. И тут как бы Верховный суд вроде бы определил приоритетность, следуя которой некоторые коттеджные поселки выпадают из законного поля. Загород.ру опросил экспертов, но они не усмотрели большой проблемы и важности решения ВС, о котором написал авторитетный РБК.

Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

- «Кривые» документы и противоречия в учете - это реалии нашего земельного рынка. Девелоперы в этой ситуации, конечно, могут оказаться крайними, правила и обычаи делового оборота часто и непредсказуемо меняются. По нашим данным земель, по которым может вскрыться двойной учет, в процентном отношении очень немного. В основном девелоперы реализуют проекты или на участках ИЖС или на сельхозке. Мне кажется, гораздо больше спорных земель были куплены состоятельными гражданами под собственные резиденции, но отследить количество таких пятен нереально. Однако есть единичные случаи и среди коттеджных поселков, у которых тоже могут возникнуть сложности в связи с последними решениями судебных органов. Называть конкретные проекты было бы некорректно. Это дело надзорных органов.

Наталья Латышева, директор по продажам и маркетингу ГК «Кивеннапа»: 

- Наша компания никогда не сталкивалась с такими проблемами и уверена, что этот вопрос ее не затронет. В данной статье рассматривается совсем другой случай. Такое строительство в целом незаконно. Земля арендовалась с целью заготовки древесины, что указывается в документах в части разрешенного использования земельного участка. В нашем случае строительство осуществляется абсолютно законно, на землях, предназначенных именно для жилищного строительства. Практически весь земельный банк ГК «Кивеннапа» находится в собственности компании. На сегодня только ЖК «Кивеннапа-ЮГ» возводится на землях, полученных по договору аренды с последующим выкупом, также имеющих разрешенное использование для комплексного освоения в целях жилищного строительства. После ввода в эксплуатацию «Кивеннапа» передает право собственности на оба объекта недвижимости (земельный участок и секция таунхауса) покупателю, в рамках заключенного договора. Хочется также отметить бережное отношение компании к зеленым насаждениям и ландшафту в целом. Все работы с «зеленой зоной» производятся только на основании разрешительных документов.

Земля без риска

Выходит, возможно приобрести надел и возвести на нем домик, минимально сведя риски со статусом и собственностью участка. Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», советует следующее:

• В случае приобретения земельного участка необходимо обратить внимание, в первую очередь, на титул (право), а также категорию земель и разрешенное использование участка. Указанные сведения содержатся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН), которую должен предоставить продавец. Принимать решение до ознакомления с выпиской из ЕГРН, в т. ч. на основании представленных продавцом «старых» документов, таких как свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, «старая» выписка из ЕГРН (ЕГРП) – нежелательно, поскольку наличие у продавца указанных документов не гарантирует того, что они содержат актуальные сведения. В то время как «свежая» выписка из ЕГРН показывает, какие сведения об объекте имеются в ЕГРН на момент выдачи выписки (при этом стоит помнить, что технические ошибки в данном случае не исключены).
• Для оценки возможности оспаривания титула (права) на участок имеет значение основание, на котором такое право возникло (например, договор купли-продажи), а также место данного документа в «цепочке сделок» - сведения о том, какие именно сделки совершались в отношении объекта также можно получить в ЕГРН. Если продавец владеет объектом недолгий срок, и ранее объект неоднократно переходил от одного лица к другому, это должно насторожить.
• Что касается категории земель и разрешенного использования, необходимо, чтобы цели, под которые предполагается использовать приобретаемый участок, соответствовали указанным параметрам. В зависимости от «истории» конкретного участка обычно требуется запрашивать и анализировать и другие документы.

«Стопроцентной уверенности в том, что сделка купли-продажи не будет оспорена в дальнейшем, дать никто не может, - резюмирует Вероника Перфильева. - С точки зрения оценки именно рисков оспаривания сделки категория земель, к которой отнесен приобретаемый участок, не имеет решающего значения. Тем не менее при прочих равных можно сказать, что покупка земель ИЖС или дачных – чуть менее рисковый вариант, чем покупка лесных земель».