На рынке загородной недвижимости по итогам лета никаких принципиальных улучшений не произошло — спрос как был на минимальном уровне, так и остался. Это коснулось и активизировавшегося было строительства малоэтажных ЖК в местах, ранее рассматриваемых только как загородные.
Сейчас, скорее всего, спрос на загородном рынке достиг дна. Застройщики поуспешней продолжают находить покупателя для своих проектов, те, кто и ранее не смог пробудить интереса покупателя, переживают полный штиль. Можно сказать, что в ближнесрочной перспективе покупка недорогих таунхаусов и участков сохранится как тренд. Изменений на этом рынке без государственной поддержки ждать не приходится.
Информационный и законодательный голод
Если на городском рынке есть 214-ФЗ с его регулярно выходящими дополнениями, как дельными, так и наоборот, госпрограмма поддержки ипотеки, планы реновации и так далее, то загородное строительство находится как будто вне сферы интересов государства и банков. От властей предложения поступают противоречивые: так, в начале августа правительство сообщило о готовности выделить полмиллиарда рублей на индексирование процентной ставки в области деревянного домостроения. С учетом общего процента строящейся недвижимости из дерева это выглядит как если бы в городе решили простимулировать покупку жилья в только домах, выполненных по панельной технологии. Вкупе с отсутствием качественной аналитики по загородному рынку, как по первичному, так и вторичному, все указанное выше не помогает ориентироваться в ситуации – каким образом, например, осуществляется ценообразование, в том числе на тот самый субсидируемый деревянный дом.
Тем временем Росреестр не спешит подсчитывать договора купли-продажи земельных участков, в отличие от ДДУ, равно как и вести учет по индивидуальному и малоэтажному домостроению. Покупка жилья в городе выглядит гораздо более прозрачной, чем за его пределами, во многом благодаря недостатку информации. Возникает замкнутый круг, и те данные, что мы имеем по рынку, могут иметь в реальности не самые приятные причины. К примеру, согласно данным Петростата, в Ленинградской области в течение полугода ввели в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м жилья, из них 196 тыс. кв. м — за счет населения, это 1,6 тыс. частных домов и 32,8 тыс. квартир. Это на 30% меньше, чем в аналогичном периоде в прошлом году. По логике, если рынок частного домостроения упал на треть, соответственно упали продажи земельных участков, приобретаемых под строительство жилья. К сожалению, никто сейчас не располагает полными и непротиворечивыми данными по продажам на этом рынке.
Спрос упал, а цены поднялись
Цены на загородную недвижимость растут, как отмечают аналитики БН, причем и на участки, и на построенные дома. По Ленобласти приводят такие цифры: 10% рост цен на дома, 3% на участки. По данным на конец второго квартала этого года, в области стоимость сотки составила 107,4 тыс. рублей (1,6 миллионов рублей за участок в среднем), в Петербурге и пригородах — 348,4 тыс. рублей (5,2 млн рублей за участок). Можно сделать вывод, что либо растет спрос, либо сокращается предложение на рынке. Эксперты не объясняют, что именно стало причиной прибавки в стоимости участков.
По мнению аналитиков Knight Frank, занимающихся рынком классов «бизнес» и «элит», то спад активности на рынке загородного жилья, наметившийся в 2016 году, сохранятся, и этим летом продажи не выросли. Понимания причины роста цен при падающем спросе это не прибавляет.
Сами же застройщики не оперируют понятиями кризиса и падения спроса в своих отчетах. К примеру, представители ГК «ФАКТ.» смотрят на ситуацию вполне оптимистично, утверждая, что в офисе продаж их объектами вполне активно интересуются, совершаются сделки. В июне наметилось даже какое-то увеличение спроса, которое сохранилось и в августе. Все текущие проекты готовятся к вводу в эксплуатацию к сроку, утверждены названия новых поселков: это «Кавголовские Холмы» у Кавголовского озера и «Сосновый Пляж» на Пионерском, разрабатывается их ценовая политика. В общем, активность имеется.
Новые проекты появляются, например, во Всеволожском районе (Приозерское направление) строятся таунхаусы поселка «Юкковское Парк». В рамках первой очереди будет реализовано 14 дуплексов, чьи секции будут от 120 до 158 «квадратов». Минимальная стоимость составит 6,2 млн рублей. ГК «Кивеннапа» заявила в июле о строительстве второй очереди «Кивеннапа Симагино», расположенного в 29 от города в Выборгском районе. Вторая очередь будет состоять из 28 дуплексов и квадроксов от 85 до 100 кв. метров. Застройщик обновил технологию строительства таунхаусов: дома будут с закрытыми крыльцами, новым дизайном балконов, монолитными перекрытиями и огороженными террасами. Поселок выйдет в продажу, когда будет готов на 70%.
Акции как маркер жизнедеятельности
В первую очередь скидки, акции и подарки – это способ застройщика привлечь к себе и своим проектам внимание клиентов, показатель того, что компания вкладывается в конкурентоспособность. Девелоперы загородной недвижимости не столь активно используют акции, как игроки рынка городской, но исключения все же бывают.
В уже сданном КП «Вишневый сад» во Всеволожске, расположенном в 15 км от города в долине реки Лубья (между Торговым проспектом и улицей Чехова), застройщик до конца августа предлагает скидку до 30% на последние участки. Всего осталось 14 участков с 20% скидкой и три участка со скидкой 30%. Без скидки сотка в этом КП стоит 250 тыс. рублей.
Выгоду до 300 тыс. рублей предлагает застройщик LANDBERRY на свои проекты в Выборгском районе ЛО. До ста тысяч рублей можно сэкономить на покупке участка в КП «Сказочная долина», расположенного в 65 км от города у поселка Волочаевка, до 300 тыс. – в КП «Большая медведица» и «Золотая сотка», находящихся в 3,5 км от горнолыжного курорта Коробицино и у п. Подгорье, что на берегу Волочаевского озера в 65 км от города соответственно.
В «Кивеннапе» на готовые домовладения дали скидку в 10%. В компании постепенно приходят к тому, чтобы продавать уже готовые дома, поскольку на них спрос самый высокий. Эта акция распространяется на оставшиеся таунхаусы ЖК «Кивеннапа Симагино» в Выборгском районе. В частности, 75-метровый квадрокс с участком 2,82 сотки стоит 2,5 млн вместо изначальных 2,8 млн, квадрокс 86 кв. м с участком около двух соток — тоже в 2,5 млн вместо 2,88 млн рублей.
Подарки ждут потенциальных покупателей от ГК «ФАКТ.»: в КП «Нева-Да!» во Всеволожском районе дарят три сотки при покупке участка (сама сотка в поселке продается от 85 тыс. рублей). Тем, кто выберет КП «Прилесный 2.0», что в 16 км от КАД по Мурманскому шоссе, компания дарит 6кВт электричества.