Вечная война жителей коттеджных посёлков и управляющих компаний стала уже привычным и обыденным явлением наших дней. Постоянные обвинения в чересчур высоких сборах зачастую приводят к обращениям в полицию, искам в суд и привлечением властей.

Никаких норм и законов для исправления ситуации на загородном рынке принято не было, поэтому эпопея продолжается и сегодня: одни стремятся заработать как можно больше, а другие желают платить как можно меньше.

Претензии жителей посёлков работой управляющих компаний практически такие же, что и у собственников жилья в городе. Высокие тарифы, многолетнее отсутствие ремонта, протекающие трубы и осыпающийся фасад на фоне баснословных ежемесячных платежей объяснимо вызывают недовольство у собственников городского жилья. В Ленобласти ситуация отличается ненамного. При этом если городские жители ещё могут как-то повлиять на свою УК жалобами в Жилищный комитет, сбором подписей и отказом платить, то собственникам загородных землевладений приходится разбираться в тонкостях договорных обязательств, заботиться об управлении общим имуществом и как-то взаимодействовать с соседями, постоянно вместе подсчитывая стоимость обслуживания инженерных сетей и дорог, а также работу охраны. Если этим всем не заниматься, то посёлок вполне может стать заброшенным захолустьем и выглядеть крайне жалко.

Базар, а не рынок

Объективно говоря, на загородном рынке существует несколько различных форм содержания общего имущества и инфраструктуры. К ним относятся общественные объединения вроде ДНТ, СНТ и ДНП. Кроме того, некоторые застройщики пользуются помощью подрядчиков для поддержания жизнедеятельности посёлка. Однако профессиональные управляющие компании остаются самым надёжным вариантом.

Увы, на рынке недвижимости Ленобласти нет чётко нормированных правил управления посёлком, а также отсутствуют рейтинги и списки всех УК, которые оказывают подобные услуги. Информацию о расценках и стоимости управления посёлков тоже найти достаточно непросто. Но встречаются и исключения. Например, на официальном сайте посёлка «Токкари-Лэнд», который расположен во Всеволожском районе, имеется информация о стоимости коммунальных платежей, которая варьируется в промежутке от 4200 до 8000 рублей в месяц. В свою очередь, в посёлке «Счастье» стоимость услуг управляющей компании составит 25 рублей за квадратный метр. Таким образом, собственники секции площадью 71 «квадратов» платят в месяц 1775 рублей, а владельцы жилья площадью 91 квадратный метр — 2275 рублей.

Но бывают и неприятные ситуации. Самым запоминающимся можно назвать разразившийся скандал во время конфликта между управляющей компанией «Свой дом» и жителей посёлка «Айдадом». Собственники были неприятно удивлены, когда увидели счета за обслуживание кусков земли в чистом поле без малейшей инфраструктуры. С другой стороны, сам застройщик неоднократно проявлял свою недобросовестность по отношению к клиентам. экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

Профи

Конечно, в конце концов, недобросовестные управляющие компании будут выдавлены с рынка, появятся внятные правила и нормы при работе подобных организаций, а также выработается ровная ценовая политика при подсчёте тарифов на все услуги. Но на сегодняшний день приходится играть по правилам, которые нам навязывает девелопер и пользоваться услугами тех компаний, которых он предоставляет. При этом адекватный застройщик всегда будет контролировать работу УК, с которыми он сотрудничает, заботясь в первую очередь о своей репутации.

Егор Быков, генеральный директор управляющей компании «Гринлайн», которая обслуживает объекты компании «ФАКТ.», считает что за профессиональными управляющими компаниями будущее. По его мнению такие организации могут оперативно реагировать на различные, к примеру, чрезвычайные ситуации. При этом управляющим компаниям нет необходимости проводить собрания жильцов и собирать деньги на ликвидацию последствий таких ситуаций благодаря наличию в бюджете резервного фонда.

«В идеале УК для определения тарифов на обслуживание должна участвовать в проектировании, стройке и приеме всех объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Как минимум, УК должна провести экспертизу существующей инфраструктуры и создать проект эксплуатации, в котором будут отражены как программы эксплуатации, так и объем денежных средств, направленный на ее содержание», - описывает он работу профессионалов.

Кто виноват

Однако нельзя сказать, что в конфликте между УК и жителями посёлка виновата исключительно управляющая компания. По той же самой причине отсутствия чётко прописанных правил и норм многие собственники загородной недвижимости случайно или специально «забывают» оплатить услуги своих управляющих компаний. Одни действительно могут забыть, например, по причине того, что не пользуются своим жильём за городом, а другие намеренно не желают расставаться со своими кровными так как не понимают, за что они должны платить такие деньги.

«В рамках работы по поддержанию работоспособности всего имущества, находящегося в управлении, УК должна проводить так называемую претенциозную работу, - рассказывает Егор Быков. - В ходе подобной работы профессиональные компании опираются на федеральное законодательство, которое, в свою очередь, определяет ряд возможностей по ограничению в пользовании имуществом общего пользования, а также инженерной инфраструктурой. Если кто-либо из жителей не вносит утвержденную плату за содержание такого имущества, то прекращение доступа к таким объектам является абсолютно законным действием».

«К сожалению, случаи задолженности по регулярным счетам встречаются. С жильцами с незначительными долгами пытаемся наладить диалог, настоятельно рекомендуем их погасить, грозим санкциями, - говорит Геворг Даниелян. - Однако в отдельных случаях злостной неуплаты и полного игнорирования наших требований мы вынуждены действовать решительно: отключаем электроснабжение, предъявляем исковые требования в суде. Ограничить доступ к собственности жильцов за накопившиеся долги мы не в праве, действуем исключительно в рамках правового поля».