Жители загородных поселков нередко жалуются на высокие платежи за свое жилье и порой даже отказываются платить. Девелоперы говорят, что «обдираловки» не может быть: все соответствует законам, тарифам и индивидуальному подходу.
На рынке безусловно встречаются компании, пытающиеся выжать максимальную прибыль из жителей загородных поселков. Такие компании есть и в Петербурге — на форумах обнаруживаются тысячи горожан, считающих, что платежи несправедливы. К тарифной политике наших монополистов давно возникают вопросы: некоторые управляющие компании позволяют себе заработать лишнее, почувствовав власть и безнаказанность.
О тарифах
Газ, электричество, вода — обычно за эти блага цивилизации плата берется в соответствии с установленными тарифами. Наличие счетчика — гарантия того, что не придется платить за то, чем не пользуешься. Не совсем понятно, как формируется стоимость того или иного «блага», поэтому остается лишь принять, что киловатт стоит столько, вода столько, свет — столько.
Генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков пояснил, что коммунальные платежи обычно установлены законом и фиксированы. Влиять на их размер могут дополнительные услуги, предлагаемые управляющей компанией.
Коммерческий директор компании «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев рассказал, что в МЖК «Счастье» все коммуникации центральные, поэтому скрытые платежи отсутствуют, поэтому стоимость коммунальных платежей не превышает квартплату в городской квартире. Поселок не является ИЖС или ДНП, к нему относится разрешенное использование: для размещения блокированных домов в 1-3 этажа. Все тарифы формируются управляющей компанией. Стоимость обслуживания таунхауса — 25 рублей с одного квадратного метра жилой площади и включает в себя: управление объектом, содержание общего имущества, санитарное содержание территории на объекте, обслуживание системы видеонаблюдения. Таким образом, оплата за таун площадью 71 кв. м составит 1775 рублей в месяц, плюс оплата по счетчикам по тарифам Ленобласти.
Тарифы можно изучить на официальных сайтах Водоканала и Комитета по тарифам и ценовой политике Ленобласти. Стоимость холодного водоснабжения — 25-28 рублей за куб, электричества — 2,60 рублей за киловатт в дневное время. Государством довольно строго контролируются вопросы тарифообразования, поэтому управляющие компании не могут навязывать свои тарифы. Неуплата скорее всего приведет к отключению от источников света и воды конкретного пользователя. Цены за дополнительные услуги могут разниться, а заставить за них платить — головная боль управляющей компании.
По словам Егора Быкова, руководителя УК «Гринлайн», обслуживающей поселки от ГК «ФАКТ.», фактический размер платежа на 2016 год варьируется от 200 рублей до 4510 рублей в месяц. Размер оплаты зависит от класса поселка, набора коммуникаций, объема сданных в эксплуатацию коммуникаций и объектов инфраструктуры и количества услуг, необходимых для содержания этого имущества. Соответственно, чем больше в поселке сданных коммуникаций и инфраструктуры, тем больше платеж относительно 100% суммы платежа. Формирование тарифов основывается на проекте эксплуатации, который описывает необходимый объем услуг для обслуживания всех коммуникаций и инфраструктурных объектов. Егор Быков также отметил, что в поселках предоставляются услуги только по содержанию имущества общего пользования, а обслуживание индивидуальных домовладений зависит от пожеланий владельца.
Как пояснили в компании Luonto, на старте продаж в таких поселках как «Волны и сосны» и «Белые ночи», покупатели вообще не оплачивают никаких услуг. Если же поселок на высокой стадии готовности, платежи начисляются в зависимости от количества участков, набора общественных зон и инфраструктуры. Такой ежемесячный платеж в КП «Брусничное» составляет 2500 рублей, в КП «Павловский посад» - 3400 рублей. А если новоселы вступают в ДНП, то они могут решать самостоятельно, кто и как обслуживает поселок и производят оплату по тарифам, которые утверждают сами. Так, жители «Жемчужины» платят 1 400 рублей каждый месяц, а в «Южной даче» - 2000 рублей. Дополнительные платежи формируются из нескольких составляющих. Так, в КП «Подсолнухи» придется заплатить за управление территорией чуть более 540 рублей, за содержание объектов общего пользования — 2144 рубля, за охрану — 553 рубля и за вывоз мусора — 157 рублей. Плюс оплата воды, электричества и газа по счетчику.
Непреложные правила
Покупателям жилья безусловно стоит задумываться, во сколько им «встанет» его содержание, пока не получат первую «платежку». Но за собственную жилплощадь и комфорт придется платить и после получения прав собственности. Последние тенденции заключаются в том, что с каждым годом платежи растут, поэтому конфликтов избежать трудно.
Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ.» рассказал, что большинство покупателей перед заключением договора купли-продажи интересуется последующими платежами за обслуживание. Это значимый фактор выбора, поэтому многие коллеги заявляют весьма скромные счета на обслуживание. Граждане, не сталкивающиеся с процессом управления поселком, не имеют представления о том, что такие привлекательные суммы в счетах означают одно: иных услуг, кроме пункта охраны, управляющая компания не оказывает. Без финансовой поддержки вся общая инфраструктура (детские площадки, проезды, газоны) постепенно придет в плачевное состояние и жители могут через несколько лет оказаться в совсем другом по качеству поселке. По его мнению, для поддержания состояния комплекса «как на картинке», для проекта на, рассчитанного на 500 домов траты составляют 4500 рублей в месяц. Для менее масштабного проекта плата еще больше.
Проблема может решится предоставлением новоселам полного, детализированного списка дополнительных доходов-расходов. Такую информацию не всегда можно найти на сайтах управляющих компаний.
По словам Сергея Балуева, если управляющие компании делают формулировки в счетах общими и размытыми, то меньше людей спорит по поводу каждого пункта расходов, некоторые из которых жильцы хотят сократить.
Такой точки зрения придерживается и руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский. По его словам, в это деле чем больше «демократии», тем меньше порядка. Никто не сможет договориться на общем собрании, какие услуги нужны, а какие нет. Поэтому единственный способ избежать разноголосицы — навязать правила игры изначально. Практика показывает, что 80% - максимум собранных платежей, даже в случае с элитными проектами. С другой стороны, отсутствие «демократии» открывает простор для финансовых манипуляций и нецелевого расходования средств. Такие случаи уже были. Именно поэтому важно, чтобы процедура контроля за тратами была прописана четко. Необходимо прослеживать траты внесенных жильцами денег именно на содержание этого поселка, чтобы они не растворялись в недрах управляющей компании.