Рынок загородного жилья постепенно меняет формат. Если раньше основное предложение приходилось на участки и таунхаусы, то теперь активно развиваются проекты малоэтажного строительства, где предлагаются квартиры городского уровня комфорта и порой выше, но за меньшие деньги. Если посмотреть в глубь проблемы почти всех комплексов за КАДом, то налицо отвратительная транспортная доступность и отсутствие нормального сообщения с городом (электрички, общественный транспорт). К этому можно добавить неразвитую инфраструктуру: социальную, торговую, развлекательную, медицинскую, что зачастую вызывает дополнительные сложности жизни в малоэтажных проектах.
Растет-не растет
По информации властей Ленинградской области доля малоэтажного строительства за последние несколько лет неуклонно сокращается в общей массе сданного жилья. Стоит пояснить, что за это время в десятки раз выросли объемы жилищного строительства, так что по факту количество малоэтажных метров особо не уменьшилось. «В Ленинградской области доля малоэтажного строительства составляет около 50% — в эту цифру мы включаем как частные дома, сектор ИЖС, так и «классическую малоэтажку» — многоквартирные дома до 4 этажей. К сожалению, за последние несколько лет удельный вес малоэтажных домов имеет тенденцию к понижению — в 2012 году он был более 60%. Сказывается увеличение высотной застройки на границе Санкт-Петербурга», - пояснил ситуацию зам. председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин. Он также отметил, что область будет стремиться к росту малоэтажного жилья, процентов до 70%.
Уже сегодня позитивную динамику наблюдают аналитики. «Сейчас рынок малоэтажного квартирного жилья находится в стадии активного роста. Осваиваются новые территории, предложение увеличивается, например, по сравнению с 2012 года площадь возводимого жилья увеличилась как минимум в 2 раза. Кроме того, отмечается активная точечная застройка в удаленных населенных пунктах области», - комментирует руководитель отдела исследований Knight Frank Saint Petersburg Тамара Попова. Одним из главных сдерживающих факторов является инженерная подготовка территории. Как правило, новые комплексы строятся в чистом поле, и проведение социальных коммуникаций ложится полностью на плечи застройщиков, что в итоге сильно влияет на удорожание малоэтажного проекта, добавляет эксперт.
Стакан дегтя
К сожалению, сами девелоперы, возводя МЖК, точнее горе-строители, в одно время подпортили репутацию малоэтажки проблемными проектами. Можно вспомнить жилой комплекс «Никитинская усадьба», строительство которого занималась «Северо-Западная строительная корпорация». Один из домов с уже живущими людьми по решению суда должен быть снесен. С неплохой рекламой ЖК «Черничная поляна», но I очередь сдают с 2014 года. Последний случай произошел с дольщиками ЖК «Ванино». Девелопер обещал построить в Ломоносовском районе 98 сити-вилл и 144 коттеджа, даже сдал I очередь, но после исчез, оставив 176 дольщиков с пустыми руками. Таких примеров недобросовестности застройщиков достаточно. Тут есть и вина властей, которые спустя рукава контролировали проекты малоэтажного строительства, и вина клиентов, которые без оглядки, ориентируясь только на низкую стоимость жилья приобретали квартиры, ну и вина застройщиков.
«В той экономической ситуации, что сложилась сегодня покупатель более тщательно готовится к покупке, досконально изучая информацию о каждом проекте. И, соответственно, изучая новости СМИ о рынке недвижимости, где также появляются сообщения о замороженных и приостановленных проектах. Естественно, сказаться положительно на спросе это не может. Клиент стал более требовательным и недоверчивым», - говорит коммерческий директор ГК «Кивеннапа» Роман Бойцов.
«Девелопер, начиная загородный малоэтажный проект, вынужден искать баланс между своими затратами и ожиданиями целевой аудитории: куда готовы переезжать потенциальные покупатели, и сколько готовы за это платить? - комментирует ситуацию директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. - К сожалению, найти этот баланс в сегменте малоэтажного многоквартирного строительства удается пока очень немногим компаниям. На рынке есть масса примеров «заморозки» изначально интересных малоэтажных проектов с крайне привлекательной ценой квадратного метра. Случаев, чтобы комплекс был сдан, и с хорошим качеством, – буквально единицы».
Перспективы
«В последние годы данный сегмент развивался очень активно и сразу же стал пользоваться большим спросом среди покупателей, - отмечает Роман Бойцов. - Сейчас на рынке присутствует достаточное количество предложений, относящихся к данному типу жилья. Что касается дальнейшего развития, то мы уверены, что этот сегмент будет развиваться и дальше, но, безусловно, уже не так активно. Это обусловлено тем, что выровнялось соотношение предложения и спроса, а значит рынок уже не нуждается в появлении большого количества новых проектов». По словам эксперта, на рынке присутствуют разнообразные предложения, подходящие любой категории граждан, как следствие, острой потребности в старте новых проектов в ближайшее время возникнуть не должно. «Новые малоэтажные комплексы заинтересуют покупателя только в том случае, если их предложат известные застройщики и они будут располагаться в уникальной локации», - сообщает эксперт.
Гендиректор ГК «Академия» Руслан Юсупов не столь позитивно настроен. Он сообщает, что количество новых проектов в Ленинградской области будет постепенно сокращаться и больше выводится точеных-локальных объектов в черте города, в хороших обжитых местах, потому что рентабельность глобальных проектов за кольцевой автодорогой все хуже и хуже, конкуренция выше, а в хорошем месте в черте города всегда можно быть уверенным в хорошем спросе и марже.
Иное мнение высказала руководитель PR-отдела ЖК Yolkki Village Александра Чайкина. По ее словам рынок малоэтажки находится на стадии формирования, отсюда следует, что перспективы роста велики, заверяет эксперт. Девелоперы активно стремятся не упустить эту перспективную нишу. Малоэтажное строительство будет расти и развиваться как одно из самых перспективных направлений на рынке недвижимости в настоящее время, резюмирует эксперт.
По мнению экспертов малоэтажное строительство могло бы развиваться и более динамично, если бы не проблемы с коммуникациями, которых либо нет, либо они недостаточны для новых строящихся объектов. «На текущий момент общее предложение малоэтажных комплексов по Санкт-Петербургу и области составляет 7% от общего объема предложения. Для сравнения, в европейских странах данный показатель доходит до 80% предложения», - сообщает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.
Однозначно ответить на вопрос, как будет в ближайшие годы развиваться рынок малоэтажного жилья, не возьмется сейчас никто. Конкурировать с крупнейшими городскими застройщиками, реализующими проекты-миллионики, компаниям малоэтажной ориентации довольно сложно. Правда, власти и города, и области все чаще вынуждают застройщиков понижать этажность и плотность населения в новых проектах. «Мы не можем говорить застройщикам, как и что строить, но у нас есть градостроительные правила: в городских поселениях высотность не должна превышать 12 этажей, в сельских — 4. Ранее существовала процедура отклонений от предельных параметров, поэтому у нас смогли появляться высотные здания, но теперь этот механизм не работает, и я уверен, что малоэтажных зданий будет больше», - заверил Михаил Москвин.