Первого сентября состоялся запуск агентства недвижимости «ПулЭстейт». Данное агентство – проект известного девелопера на рынке Ленинградской области - компании «ПулЭкспресс», который, кстати, 18 сентября празднует десятилетний юбилей.
Мы пообщались с Николаем Урусовым, руководителем отдела продаж, чтобы узнать подробности и задать вопросы.
Добрый день, Николай, расскажите, какова цель запуска проекта? И в чем идея запуска агентства загородной недвижимости в городе, в котором их более 1500?
Добрый день. Вы знаете, что в портфеле компании ПулЭкспресс на сегодняшний день 12 коттеджных поселков, 8 из которых проданы полностью.
Цель этого проекта проста – создать новое направление бизнеса, основной задачей которого станет реализация коттеджных поселков сторонних девелоперов и полное удовлетворение потребностей клиентов в покупке загородной недвижимости.
За 10 лет работы у нас накопился колоссальный опыт и понимание рынка, которые позволяют оценить наперед риски и возможные проблемы при обретении объекта в том или ином коттеджном посёлке. То есть «ПулЭстейт» для клиента не какой-то бесполезный посредник, которым часто являются агентства, а некий «фильтр», который позволяет ему сэкономить время и уменьшить риски неудачного приобретения. За это мы отвечаем своей репутацией и десятилетним опытом работы на рынке. И наши услуги бесплатны для покупателя.
Скепсис второго вопроса понятен. Но стоит понимать, что мы не создаем данную компанию с «нуля». Это агентство по сути - некое «эволюционное ответвление» нашей девелоперской деятельности.
Интересно. И что на текущий момент вы уже можете предложить покупателю?
На сегодняшний день «ПулЭстейт» готов предложить готовые дома и земельные участки в 35 коттеджных посёлках в различных направлениях Ленинградской области, и это интересных проекты. К сожалению, далеко не все объекты удовлетворяют жестким требованиям, которые мы предъявляем к коттеджным поселкам сторонних девелоперов. Все отобранные объекты мы посетили и изучили с точки зрения привлекательности и надежности для покупателя. В обязательном порядке это проекты высокой степени готовности, когда есть все документы, подведены коммуникации, готовы дороги.
А что на счёт квартир в малоэтажных комплексах и таунхаусов?
Конечно, в дальнейшем наше предложение расшириться за счёт таунхаусов и квартир в малоэтажных комплексах. Но здесь есть своя специфика, свои риски, поэтому выбор объектов здесь сложнее. Данное направление находится в работе.
Расскажите подробнее на какие основные моменты нужно обратить внимание при покупке земли или дома в коттеджном посёлке? Что является признаками качественного проекта, где застройщик выполнит свои обязательства?
По большому счёту, в отличии от городского жилья, проще ориентироваться не по наличию каких-то положительные признаков, а отсутствию отрицательных. У большей части посёлков так или иначе есть или будут проблемы, о наличии которых могут говорить следующие признаки.
1. Первый явный признак - нулевая степень готовности в течение нескольких месяцев с момента начала продаж. Нет ни дорог, ни забора - голое поле, никакие работы не ведутся. Зато идут продажи. У любой даже самой примитивной «нарезки» должна быть предпродажная подготовка, не говоря уже о проектах с какой-то концепцией.
2. Внимательно смотрим на документы. Земля должна быть в собственности застройщика. Независимо от категории земли – населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования должен допускать на ней строительство (ИЖС, ДНП и пр.). Должны быть получены ТУ по электричеству и газу, если он заявлен. Обещания того, что все это будет в будущем, слишком часто – пустые слова, которые приводят к тому, что собственники ждут обещанного годами
3. У застройщика есть много незавершенных проектов, и «шлейф» из негативных отзывов. Не хотелось бы называть публично эти компании, но в общем-то все они на слуху. Достаточно почитать отзывы.
4. Необычайно привлекательная стоимость, которая как правило является следствием наличия выше озвученных проблем. Есть простая математика, когда коммуникации и построение базовой инфраструктуры составляют 20-40 тыс. руб. на сотку. Плюс стоимость самой земли, которая значительно отличается в зависимости от удаленности от города и привлекательности направления, но вряд ли составит меньше 15-30 тыс. руб. за сотку для самых недорогих направлений - Ломоносовский, Гатчинский, Тосненский районы. Таким образом, участок даже в самом обычном дачном посёлке не может стоить дешевле 50-60 тыс. руб. А для Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов стоимость начинается от 70-100 тыс. руб. за сотку в проектах, которые значительно удалены от города.
5. Взносы за обслуживание и управляющая компания. Бывает так, что застройщик «ставит» свою управляющую компанию, которая назначает несоизмеримый платеж с тем, что она делает. На этот момент тоже стоит обратить внимание.
И скажите еще напоследок, какое направление вы считаете сейчас наиболее перспективным и интересным?
Так или иначе все направления имеют свои привлекательные локации. Многое зависит от целей покупателя. Хочет он дачу для сезонного проживания или дом для постоянного проживания? Из этого дальше вытекают требования к расстоянию от города, социальной инфраструктуре, коммуникациям. Добавим к этим параметрам бюджет покупателя – и «ПулЭстейт» сможет подобрать направления и объекты, которые будут интересны конкретному покупателю.
Спасибо за ответы. Хороших вам продаж!