|
Приятно начинать статью со фразы типа «Посткризисный 2010 год был нелегким для рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Во-первых, так и было. Во-вторых, после такой фразы можно как написать оптимистичный текст про грядущее возрождение рынка, так и продолжить нагнетать пессимизм. Тем более, что будет и то, и другое… Но обо всем по порядку.
Ряд событий на рынке загородной недвижимости произошли в рамках естественных трендов. Кризис на них никакого влияния не оказал. В будущем году, эти тренды будут продолжать развиваться. Прогнозисты называют это «неизбежным будущим». В полном соответствии с прогнозами двухлетней давности и, кстати, невзирая на кризис, началось освоение новых районов загородной застройки. Целый куст поселков образовался в районе Гостилиц, началось строительство у Луги, Волхова и на «дальней Вуоксе» у Мельниково. В будущем году сегмент «дальних дач» ожидает неизбежный быстрый рост. Можно предсказать появление как минимум десятка поселков в этом сегменте по разным районам области.
Также предсказуемо началась коррекция цен на загородную недвижимость. Наиболее жестко она наблюдается в районах со сверхкапитализацией территории, в первую очередь во Всеволожском. В следующем году она затронет все поселки, не соответствующие новым требованиям рынка, читай – с отсутствующим балансом «цена-качество», с плохой архитектурой и дурным Генпланом, продающие обещания, а не недвижимость. А поскольку таких объектов по области более чем достаточно, коррекция обещает быть массовой и суровой. Причем лучше бы она произошла добровольно. «Заморозка» ситуации только ухудшит последствия коррекции.
Несмотря на закрытие и снятие с продаж коттеджных поселков, было объявлено только об одной смене концепции – псевдоэлитный поселок «Павлоград» сменил владельца и формат и стал поселком комфорт-класса «Ландыши». Мы предполагаем, что в следующем году смен концепций поселков будет больше. Также предсказуем редевелопмент явно провальных объектов, наподобие «Касимово» и «Суходольское». Знаковым событием стало бы переформатирование в 2011 году провального коттеджного поселка в комплекс загородного отдыха.
Оппозицией неизбежному будущему, которое произойдет в любом случае, является «невозможное будущее» - события и тренды, которые не могут произойти в принципе. К ним относится, например, продолжение роста цен на недвижимость. Финансовый пузырь на мировом рынке лопнут, приток инвестиционных денег в недвижимость прекратился, откуда же взяться росту? Так же невозможен и резкий спад цен на дачи. Существует понятное стремление застройщиков получить хоть какую-нибудь прибыль даже в условиях спада спроса. Поэтому можно ожидать смен концепций, даже переформатирования поселков в турбазы, но не массовых распродаж.
Помимо очевидных трендов, в кризисный год на рынке наметились некоторые серьезные качественные сдвиги. В первую очередь, они касаются надвигающейся в 2011-2012 годах смены стандартов качества предложения загородной недвижимости.
Среди общего уровня предложения четко обозначились объекты, качественно отличающиеся от «аналогов». Например, поселок «Киссолово», на голову опережающий соседей-конкурентов по соотношению «цена-качество», «Мариинская усадьба», предлагающая по вполне невысоким ценам дома, ранее считавшиеся элитными, «Сосны», сделавшие ставку на опережающее строительство поселковой инфраструктуры и продажу готовых домов, и выигравшие.
Появились предложения, не соответствующие привычной классификации и пониманию загородной недвижимости. В тех же «Соснах» к продаже готовится блок апартов, в том же направлении движется новый проект компании «Петростиль». Речь идет о предложении недвижимости, одновременно находящейся на природе и дающей возможности любого отдыха, и при этом не налагающей обременения типа заботы о дачном участке, доме, посадках кустов и т.п.
Смена стандартов загородной застройки и сопутствующие колебания и коррекции рынка могут стать интересным сценарием для «загородки». Начнется все предсказуемо с сегментов «элит» и «бизнес», а затем распространится на весь рынок. Новые стандарты будут включать в себя требования к среде, которая формируется в поселке посредством качественной архитектуры, Генплана, услуг и т.п. Для поселков, выведенных на рынок в начале 2000-х это станет тяжелым ударом.
В районе Лосево начато несколько проектов строительства современных комплексов загородного отдыха по европейским стандартам. Еще несколько комплексов вышли на рынок в других районах области. Похоже, девелоперы начали обращать внимание на «современные турбазы». Этот сегмент рынка, по опыту соседней Финляндии, явно велик и не избалован качественным предложением. Именно там может выплеснуться новая волна инвестиций в загородную недвижимость. Это – второй весьма вероятный сценарий для рынка, и он может реализоваться как на будущий год, так и позднее. Судьба сценария находится в руках Комитета по природным ресурсам Ленинградской области, который должен предложить внятные правила игры для девелоперов в этом сегменте.
К сожалению, за прошлый год так и не был никем проведен комплексный анализ последствий кризиса для рынка недвижимости. Элементы этого знания существуют у отдельных информационных ресурсов, аналитиков и девелоперов, но системного анализа произошедшего никто не сделал (или не опубликовал, что эквивалентно). Не опубликовано ни одного вменяемого прогноза развития рынка загородной недвижимости на хоть какой-нибудь срок. Как и за год до этого. Похоже, крупные консалтинговые компании действительно не в состоянии ответить на вызов рынка. Поскольку свято место пусто не бывает, можно смело предсказать появление на рынке консалтинговых услуг новых игроков.
Главное, что можно сказать о предстоящем 2011 году на рынке загородной недвижимости – скучно точно не будет. Ведь кризис, в его исходном понимании как время перемен, только начинается.
Артем Желтов, Загород.ру
|
)
